Le spese per la manutenzione urgente dei balconi sono a carico del Condominio

 

La sentenza n. 924/2025 della Corte d’Appello di Salerno stabilisce che le spese condominiali relative agli interventi urgenti di messa in sicurezza della facciata – in particolare interventi di spicconatura di frontalini e balconi aggettanti – se motivati da situazioni di pericolo, sono ripartite sull’intero condominio, anche se l’elemento in crisi insiste su proprietà esclusiva. 

Quali sono le implicazioni per l'Amministratore di condominio?

1. Obbligo di prevenzione e conservazione

L’amministratore ha, ai sensi dell’art. 1130 cod. civ., il compito di provvedere alla conservazione delle parti comuni e alla custodia dell’immobile. La sentenza conferma che quando si rilevi un elemento pericolante (intonaci staccati, frontalini ammalorati, balconi con elementi di distacco) l’intervento non può essere rinviato. 

In pratica: l’amministratore deve effettuare controlli periodici, acquisire, se necessario, una relazione tecnica che certifichi lo stato di ammaloramento, e proporre tempestivamente all’assemblea l’intervento di manutenzione straordinaria urgente.

2. Convocazione dell’assemblea e delibera corretta

Una volta accertato lo stato di pericolo, l’amministratore deve convocare l’assemblea con ordine del giorno specifico: “riparto spese per intervento di messa in sicurezza facciata/balconi/frontalini”. Deve indicare le motivazioni (pericolo oggettivo, relazione tecnica, adempimenti vigili del fuoco se presenti) e proporre il criterio di ripartizione.

La sentenza ribadisce che tali spese possono essere ripartite tra tutti i condòmini, nonostante la proprietà esclusiva del singolo balcone, perché l’intervento serve alla sicurezza dell’edificio e riguarda la facciata comune. 

Pertanto:

• Verificare che la convocazione rispetti quorum e modalità di legge.

• Assicurarsi che la delibera contenga motivazione sufficiente della finalità «sicurezza».

• Specificare in delibera il criterio di ripartizione (spese straordinarie pro‑quota millesimale) e indicare la natura dell’intervento (urgenza, pericolo imminente). 

(Per approfondire sulla validità delle delibere assembleari clicca qui)

3. Ripartizione della spesa e criteri applicabili

La sentenza evidenzia che, anche se l’elemento (es. frontalino o balcone) è su proprietà esclusiva del singolo, se il suo stato compromette la facciata comune e comporta pericolo, la spesa ricade sull’intero condominio. 

In concreto per l’amministratore:

• Applicare la ripartizione con riferimento ai millesimi generali dell’edificio (art. 1123 cod. civ.).

• Verificare che non vi siano disposizioni regolamentari diverse o tabelle millesimali che escludano la partecipazione di determinati condomini.

• In caso di morosità, gestire il recupero in modo corretto, perché ogni condomino è tenuto a contribuire una volta che la spesa è stata deliberate validamente.

4. Documentazione e motivazione dell’intervento

L’amministratore deve conservare:

• Relazione tecnica (geometra/ingegnere) che attesta lo stato di pericolo e l’urgenza dell’intervento;

• Eventuale ordine o segnalazione da parte dei Vigili del Fuoco o enti pubblici che impongano la rimozione di parti pericolanti;

• Verbale assembleare con delibera approvata contenente motivazione e ripartizione.
  La sentenza sottolinea che la finalità della sicurezza giustifica la ripartizione anche in presenza di proprietà esclusiva. 
  Tale documentazione è fondamentale in caso di impugnazione della delibera o di contestazioni da condomini.

5. Comunicazione ai condomini

È buona prassi che l’amministratore informi i condomini:

• dello stato dell’edificio (report manutentivo);

• della necessità dell’intervento urgente per la sicurezza;

• del criterio di ripartizione e della tempistica.
  In questo modo si favorisce la trasparenza e si riducono contestazioni future.

6. Rischi per l’amministratore

Se l’amministratore omette di segnalare la pericolosità o non convoca l’assemblea per la delibera necessaria, può incorrere in responsabilità:

• verso il condominio, per mancata conservazione delle parti comuni;

• verso terzi, per danni causati dal distacco di materiali o cedimenti (art. 2051 cod. civ.).
  Allo stesso modo, se la delibera è mal motivata, l’impugnazione può condurre all’annullamento e ad oneri aggiuntivi. In questo senso, la sentenza n. 924/2025 costituisce un richiamo all’azione proattiva dell’amministratore.

7. Pianificazione e budget condominiale

Dal punto di vista gestionale:

• Inserire nei bilanci preventivi una voce “manutenzione straordinaria – facciata/elementi pericolanti” con stima potenziale, per evitare sorprese.

• Prevedere un fondo straordinario per interventi urgenti, in modo che il condominio possa intervenire tempestivamente e rispettare la sicurezza strutturale e normativa.

• Verificare che le tabelle millesimali siano aggiornate e che il regolamento condominiale non contenga clausole che esonerino espressamente alcuni condomini senza motivo valido, perché ciò potrebbe essere impugnato.

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Conclusione

Per l’amministratore di condominio, la sentenza n. 924/2025 della Corte d’Appello di Salerno rappresenta un vero e proprio indicator di best‑practice nella gestione dei lavori urgenti di messa in sicurezza della facciata e dei balconi. In sintesi:

• Occorre vigilare costantemente sulle condizioni dell’immobile;

• Convocare l’assemblea tempestivamente per deliberare gli interventi urgenti di sicurezza;

• Motivare chiaramente in delibera la finalità della sicurezza;

• Ripartire le spese pro‑quota tra tutti i condomini in presenza di pericolo alla struttura comune;

• Documentare ogni fase dell’intervento.

Un approccio diligente e documentato non solo tutela l’edificio e i condomini, ma rende più solida la posizione dell’amministratore in caso di contestazioni o impugnazioni.

Corte d'Appello di Salerno Sentenza n. 924 del 01.11.2025