Convocazione dell’Assemblea Condominiale da Parte dei Condomini: Modalità, Criticità e Limiti
Introduzione
La convocazione dell’assemblea condominiale è un momento fondamentale per la gestione corretta e trasparente del condominio. Sebbene di norma spetti all’amministratore, anche i singoli condomini – al ricorrere di precise condizioni – possono richiederne la convocazione.
In questo articolo analizziamo quando e come i condomini possono convocare l’assemblea, quali sono i limiti previsti dalla legge, quali criticità possono emergere e come evitarle.
Chi può convocare l’assemblea condominiale
In base all’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, la convocazione dell’assemblea spetta principalmente all’amministratore. Tuttavia:
Se l’amministratore non provvede entro dieci giorni:
Questa facoltà rappresenta uno strumento essenziale per evitare l’inerzia dell’amministratore o per portare all’attenzione dell’assemblea questioni urgenti o trascurate.
Modalità corrette di convocazione da parte dei condomini
Per evitare contestazioni, la convocazione deve rispettare le stesse forme previste per l’amministratore, quindi:
1. Notifica scritta
La convocazione deve essere inviata tramite:
La semplice comunicazione informale o tramite chat non è sufficiente.
2. Rispetto dei termini minimi
La legge richiede un preavviso di almeno cinque giorni per permettere a tutti i condomini di partecipare e prepararsi.
3. Ordine del giorno chiaro e dettagliato
Gli argomenti da discutere devono essere elencati con precisione, ad esempio:
Un ordine del giorno generico o incompleto può rendere annullabile l’assemblea.
4. Indicazione di luogo, data e orario
L’assemblea deve svolgersi in un luogo idoneo a garantire la partecipazione dei condomini e la regolarità della riunione.
Criticità più frequenti
Convocare un’assemblea condominiale senza l’intervento dell’amministratore può generare situazioni delicate. Le criticità più comuni sono:
- Convocazione irregolare
Una comunicazione inviata a un indirizzo errato o non rispettosa dei termini può portare all’annullamento delle delibere.
- Mancata indicazione dei millesimi richiedenti
Occorre dimostrare di rappresentare almeno 1/6 dei millesimi. In assenza di tale prova, l’assemblea può essere ritenuta illegittima.
- Scelta di un luogo non accessibile o non idoneo
La riunione deve svolgersi in un contesto che garantisca ordine, sicurezza e possibilità di partecipazione.
- Ordine del giorno vago
Senza una chiara indicazione dei punti da trattare, le delibere possono essere impugnate anche dai condomini assenti.
- Conflitti con l’amministratore
Procedere alla convocazione senza rispettare forme e termini può generare attriti e contenziosi.
Quali sono i limiti imposti dalla legge
I condomini possono convocare l’assemblea, ma non possono sostituirsi all’amministratore nelle attività successive, come:
Inoltre, la convocazione diretta da parte dei condomini è ammessa solo quando l’amministratore non agisce in risposta a una richiesta formale.
Consigli pratici per una convocazione efficace e inoppugnabile
-
Redigere una comunicazione formale scritta, con allegata la prova dei millesimi rappresentati.
-
Rispettare scrupolosamente modalità e termini previsti dalla normativa.
-
Preparare un ordine del giorno preciso e dettagliato.
-
Conservare tutte le ricevute di invio e consegna.
-
Scegliere un luogo adeguato, comodo e sicuro.
-
Nominare un presidente e un segretario al momento dell’assemblea.
Conclusione
La convocazione dell’assemblea condominiale da parte dei condomini è un diritto importante, pensato per garantire una gestione trasparente e attenta delle parti comuni. Tuttavia, per evitare impugnazioni e conflitti, è essenziale rispettare ogni passaggio formale previsto dalla normativa.
Seguendo le modalità corrette e prevenendo le criticità più comuni, i condomini possono contribuire in modo determinante al buon funzionamento della vita condominiale.
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